題:
請教二等親間轉移不動產方式與相關費用
葡萄柚
2005-03-13 10:48:11 UTC
9年前父母提供170萬給小弟買一棟3層透天屋(市價645萬)，小弟卻向某外國銀行貸款576萬(貸20年)，前6年每月貸款高達4.7萬，雙親多少有幫忙負擔。後3年小弟失業貸款付不出(在銀行有信用不良記錄)，由我幫忙支付貸款至今(現在貸款剩下385萬)。因銀行利息太高想將房子過戶到我名下，由我相其他銀行辦理政府優惠房貸或其他優惠房貸等等節省利息。
房子資料如下:
1年前我有設定抵押權(第2順位)100萬。
土地公告現值25600/平方公尺(9年前購買是17000/平方公尺)，持分79.15平方公尺。房屋評定現值394600(抄房屋稅單)。
這3年來我幫忙小弟支付房貸累積130萬:用現金方式80萬(有匯款單但填寫匯款人是父親)+用銀行轉帳50萬。
在辦理過戶前我想知道有哪些方式辦理過戶可節稅、與所有費用，因小弟沒有錢所有費用由我自己負擔。感謝！
二 答案:
阿保
2005-03-13 13:29:27 UTC
現在土地增值稅率不高，房屋土地持分的數字也不多，如你是做買賣[ 用買賣方式過戶 ]你弟的增值稅[ 由你繳付，本應賣方負擔的 ]應該是5萬以下。

依慣例賣方負擔增值稅，買方負擔契稅，契稅金額也再2萬之內。

我之前自己有去標過很多法拍屋，也把關於法拍屋的代書流程學起來過，還自己賣過約30間房屋，都自己資金標的法拍屋，再自己出售。

你們最好開個家庭會議，做出明確的這間房屋的分配情形，你弟對這間房屋還有多少權力跟義務，一定要白紙黑字寫很清楚。

如你要"吃"下這間房屋，就要找一個信賴的代書，你把情形說清楚，父母兄弟間的財產分配等等，一定要做到公平合理，你可吃些虧，讓你弟平衡些。

最重要的是當年的房屋，現在市價多少，要做一番評估，如你已經為了這間房屋付出那麼多的錢，你也該據理力爭，要兼顧的層面很多，為了避免後續的糾紛，你們的家庭會議一定要先開。

開會前，你先去代書那把各項規費貸款等等的問題釐清~到開會時後，你在針對解釋清楚，千萬不要接受一間房屋2條名字的建議~

我勸你不要用贈與的方式，你可先跟代書說清楚，看哪樣合適，你們依據民間買賣的常態去過戶房屋，才會清楚。
2005-03-19 00:13:05 UTC
前言................二親等間買賣視同贈與..亦即便是以買賣契約書申報仍有課贈與之機會.(除外條件是有支付價款之證明)

1..土地增值稅..$136138...一般申報用

$68069....自用住宅優惠..因沒提供時間點.無法查知.....物價指數以100計

2契稅...$23784

3贈與稅.$73250...(設無扣除額及扣抵稅額之條件)

4印花稅...$約2000

5登記費.....$2421

6書狀費...$160

就你的問題.1我會主張買賣支付價款案件.節贈與稅.便免稅(將價款證明即銀轉.以及貸款債務人名義變更)現金及匯款單並無法對你有利反有父親贈與之實

2請小弟將戶籍遷入該屋.申報自用住宅節增值稅

過戶節稅其實都是小問題..重點是該屋是你想要的嗎.你會因此增加資產還是挖陷井讓自己喘不過氣的壓力呢.當然人有時會因親情壓力去承受.與接受..但我還是請你好好想想.自身能力問題免得下一個斷頭的就是你..自設停損點0該出場就出場吧.不要像肉粽一樣一個綁一個..........良心建議


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